投資

初心者が不動産投資を始めるなら東京都内のワンルームマンションにすべき理由は?

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マンション投資を行う際にまず考える事は、「初期費用を抑えたい」という事ではないでしょうか?

そうなれば価格の安い地方都市に目が行くかと思います。何より買ったマンションは自分の目の届くところに置いておきたい。かくいう私も話を聞くまではそんな考え方を持っていました。しかしながら、その考え方は危険です。

投資をする理由って結局は家賃収入を得る為ですよね?であれば、10年後、20年後も継続的に収入が入ってくるような場所で投資を検討すべきだと思います。

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投資をする前に考えるべき事

投資をする理由って結局は毎月の不労所得を得る事ですよね。そして万が一の時には、すぐにでも売れるような状況を作りたい。ご存じとは思いますが、2010年を境に日本の人口はどんどん減少しています。それに伴い、マンションの空室が目立ってくるのは当然の事といえるでしょう。

では、マンション投資はしない方がいいのでは?

勿論、その考え方も間違ってはいないと思います。しかしながら、この記事を読まれている方は少なくともマンション投資に興味があって、ご自身で調べてここにたどり着いたと思います。それまでには時間も労力もかかっているはずです。

何より老後の不安を解消したくてここまできたのに、ゼロからまた別の事を考えるのって正直面倒ではありませんか?

もし、そう思われるならもう少しお付き合いを頂ければと思います。

 

人口は減っても都道府県によっては増加している事実

上述したように、日本の人口は毎年減り続けていますが実は増加している都道府県もあります。平成27年の国勢調査によると2010年から2015年の間に人口が増加した都道府県は、8都道府県(沖縄県、東京都、愛知県、埼玉県、神奈川県、福岡県、滋賀県、千葉県)です。

 

2025年には沖縄・東京以外は人口減少

更に上記8都道府県も、2025年(平成37年)には沖縄県・東京都を除き人口が減少し始める可能性があります。2040年には沖縄県・東京都でも人口が減少傾向にありますが、減少率は他の都道府県に比べてかなり低い数値になるといわれています。

 2010年
2025年
沖縄県139万人141万人
東京都1,316万人1,318万人
愛知県741万人735万人
埼玉県720万人699万人
神奈川県905万人901万人
福岡県507万人486万人
滋賀県141万人140万人
千葉県622万人599万人
※1,000以下、四捨五入をしてます。
※国立社会保障・人口問題研究所より

 

沖縄と東京どっちがいい?

需要と供給のバランス

現在の人口増加度や今後の減少率を見ると、東京都より沖縄県の方が数値的にみれば低くなります。しかしながら、両都県を見比べた時、圧倒的な違いがありますよね。

それは、人口の違いです。東京は沖縄より9倍ほど人口が多いですよね。

分母が大きい事はすなわち保険になります。2017年現在、東京の単身者数は310万戸程。そして、ワンルームマンションの部屋数は120万戸程と需要に対して供給が圧倒的に追い付いていない状況です。

 

東京はワンルームマンションが建てづらい

東京ではバブル期に投資目的のマンションが多数建築されましたが、駐輪場やゴミ置き場等が無いマンションが多く近辺の住民より苦情が相次いだため、ワンルームマンションに対して建築規制がかけられました。23区それぞれによって条例は異なります。例えば、「駐車場の設置が必須」であったり「ワンルームだけでなくファミリータイプの部屋の設置が必須」というようなものです。

このような条例により、今後もワンルームマンションの建設が難しい状況にあります。

 

東京の単身者数増加

東京は他都道府県に比べて圧倒的に単身者数が多いです。更には、離婚率や高齢の単身者の増加により、2035年までにも更なる増加が見込まれています(東京都総務局「2014年統計」より引用)。

結果的に東京都内でのワンルームマンション投資を行う事が、継続的に家賃収入を生み出す事に繋がるのです。

まとめ

不動産投資を行うにあたり一番気になるのは、「継続的な収入」と「万が一の時の売却」だと思います。

上述したように東京のワンルームマンションは需要と供給のバランスがとれていません。よって、購入したマンションが空室になる可能性は他の地域に比べて低いと思います。マンションの価値は入居者がいるかいないかで大部分が決まってきます。故に、

「資産価値が下がりにくく尚且つ、万が一の売却でも買い手が見つかりやすいという事。」

これこそがマンション投資における最大のリスクヘッジになると私は考えます。

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